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淺析小區(qū)停車位權(quán)屬處分問題

一、關(guān)于地上車位、地庫車位、人防車位能否售賣問題。

關(guān)于這三類車位開發(fā)商能否買賣的問題，首先，地上車位與地庫車位，取決于開發(fā)商對車位是否享有所有權(quán)，通俗地說，就是能否把車位產(chǎn)權(quán)證辦出來。如果可以辦理產(chǎn)權(quán)證，屬于產(chǎn)權(quán)車位，可以售賣；如果辦不出產(chǎn)權(quán)證，則屬于無產(chǎn)權(quán)車位，開發(fā)商無權(quán)售賣。其次，人防車位來自人防工程，人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于政府所有，實(shí)踐中當(dāng)?shù)厝朔擂k可以授權(quán)開發(fā)商對其進(jìn)行經(jīng)營管理（也有授權(quán)全體業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營管理的模式），既然只是授權(quán)管理，故不具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。而人防車位不過是利用人防工程在非戰(zhàn)時(shí)臨時(shí)規(guī)劃的停車區(qū)域，不具有可處分性，當(dāng)然不可售賣。

而對于開發(fā)商而言，車位能否取得產(chǎn)權(quán)，則取決于在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖中是否屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車輛的區(qū)域。換言之，如果開發(fā)商所售的地上車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車輛的區(qū)域，且開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣合同》內(nèi)對此明示該面積未計(jì)入公攤且屬于開發(fā)商所有，那么，開發(fā)商就可能辦理該車位產(chǎn)權(quán)，從而售賣該地上車位。而產(chǎn)權(quán)車位的產(chǎn)權(quán)之合法來源，來自《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

二、開發(fā)商是否可以對小區(qū)車位進(jìn)行出租的問題。

對于這個(gè)問題，需要一分為三進(jìn)行分析。第一，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這是《物權(quán)法》在立法中針對商品房小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬所制定的相對明確的法律依據(jù)，即“業(yè)主優(yōu)先”原則。在實(shí)踐中，采用比例配置是較為公平的做法，即開發(fā)商必須根據(jù)小區(qū)住戶戶數(shù)，按合理比例配置公用停車位。第二，在業(yè)主的需求能夠得到一定滿足、還有多余車位、車庫的的前提下，對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫是可以進(jìn)行出租的，其中人防車位只可出租，不可售賣，但對于租賃期限，廣東省地方性法規(guī)、行政法規(guī)暫未對該出租期限進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。第三，對于占用業(yè)主共有道路或其他場地的車位，這一類車位往往屬于為了解決停車需求，開發(fā)商占用共有道路或其他場地臨時(shí)劃定的停車位，是不能進(jìn)行出租、售賣的。

三、開發(fā)商出售、出租車位應(yīng)公開進(jìn)行。

根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。

四、開發(fā)商能否將小區(qū)車位對外出租？

根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。